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各縣（市、區(qū)）人民政府，市府直屬各單位：
《陽江市深入推進“三舊”改造工作實施細則》已經(jīng)市政府七屆七十九次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
陽江市人民政府
2021年10月18日
陽江市深入推進“三舊”改造
工作實施細則
為提升陽江市“三舊”改造水平，盤活利用各類低效建設(shè)用地，加快推動中心城區(qū)擴容提質(zhì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）和《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）等相關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合我市“三舊”改造工作實際，制定本實施細則。
第一章 總則
第一條 “三舊”改造定義
“三舊”改造，是指對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊用地上蓋建（構(gòu)）筑物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、歷史建筑修繕等活動。
舊城鎮(zhèn)改造，是指城區(qū)內(nèi)舊民居片區(qū)、商業(yè)區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施以及少量分散的工業(yè)、倉儲等用地改造。
舊廠房改造，是指因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房用地、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房（廠區(qū)）用地、國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)等原廠房用地改造。
舊村莊改造，是指“城中村”、被城鎮(zhèn)化工業(yè)區(qū)或物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)大量范圍占據(jù)的“園中村”以及不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等村莊改造。
第二條 “三舊”改造模式包括政府收儲模式改造、通過公開交易方式確定土地使用權(quán)人改造、原土地權(quán)利人自行改造、村企合作改造和收購改造。
（一）政府收儲模式改造，是指政府征收（含征收農(nóng)村集體土地及收回國有土地使用權(quán)等情況）或收購儲備土地并完成拆遷平整工作，通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定土地使用權(quán)人實施改造并開發(fā)建設(shè)。
（二）通過公開交易方式確定土地使用權(quán)人改造，是指在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府將拆遷工作及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定土地使用權(quán)人實施改造并開發(fā)建設(shè)。
（三）原土地權(quán)利人自行改造，是指原土地權(quán)利人對自有的土地開展自行改造。包括擁有用地使用權(quán)的改造主體自行改造、土地權(quán)利人將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的改造、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將其名下的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地并以協(xié)議出讓方式將土地使用權(quán)出讓給其所屬的全資公司的改造、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將其名下的集體建設(shè)用地保留集體建設(shè)用地性質(zhì)改造等方式的改造等。
（四）村企合作改造，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，再由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇市場主體合作實施改造。
（五）收購改造，是指投資主體通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式收購?fù)恋貙嵤└脑臁?/span>
第三條 “三舊”改造項目辦理流程
（一）改造地塊納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫。
（二）改造主體編制和申報項目“三舊”改造方案。
（三）職能部門按程序?qū)彶椤叭f”改造方案并報有批準權(quán)的人民政府（管委會）審批。
（四）改造主體向職能部門申請辦理相關(guān)用地手續(xù)。
（五）改造主體按照“三舊”改造方案實施建設(shè)。
第二章 專項規(guī)劃與年度實施計劃
第四條 縣（市、區(qū)）自然資源主管部門結(jié)合經(jīng)濟社會發(fā)展實際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，以國土空間總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，組織編制“三舊”改造專項規(guī)劃，報屬地人民政府批準后實施。
第五條 “三舊”改造專項規(guī)劃主要內(nèi)容包括改造范圍、改造目標、功能定位、總體用地布局和規(guī)模、用地功能布局以及土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求。
第六條 “三舊”改造實行年度實施計劃管理。年度實施計劃包括擬改造情況、用地現(xiàn)狀、改造類型、改造用途、實施方式、投資規(guī)模、實施時間等?？h（市、區(qū)）三舊改造主管部門應(yīng)結(jié)合年度“三舊”改造任務(wù)和實際情況，組織編制本轄區(qū)“三舊”改造年度實施計劃，經(jīng)屬地人民政府批準后實施。
第七條 控制性詳細規(guī)劃未覆蓋的“三舊”改造項目，可由縣（市、區(qū)）自然資源主管部門按照確定的改造范圍組織編制“三舊”改造單元規(guī)劃，參照控制性詳細規(guī)劃審批程序批準后，作為控制性詳細規(guī)劃實施。
“三舊”改造項目涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的，可參照控制性詳細規(guī)劃修改程序批準“三舊”改造單元規(guī)劃，覆蓋原控制性詳細規(guī)劃。
第八條 國土空間總體規(guī)劃編制完成并經(jīng)依法批準后，本細則中需依據(jù)“土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃”的要求均以符合國土空間總體規(guī)劃為準。
第三章 改造地塊數(shù)據(jù)庫
第九條 “三舊”改造標圖建庫標準
（一）入庫基本條件
1. 2009年12月31日前已建設(shè)使用。
2. 地塊上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例達30%以上。
3. 符合土地利用總體規(guī)劃。
4. 第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查認定為建設(shè)用地。
5. 布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地。
6. 已認定為閑置土地尚未處置的，不得申請納入數(shù)據(jù)庫；已認定為閑置土地但已處置完畢且符合上述要求的，可以申請納入數(shù)據(jù)庫。
7. 涉及違法用地的，按照粵自然資利用〔2019〕1088號文要求核查說明。
8. “三舊”改造項目用地面積原則上在5000平方米以上。符合上述要求但面積小于5000平方米的用地，有以下情況之一的，也可申請納入數(shù)據(jù)庫：一是工業(yè)用地或物流倉儲用地改造后不改變土地用途的；二是小于5000平方米的用地與其相鄰用地一并規(guī)劃建設(shè)，且總用地面積達5000平方米以上的；三是項目用地在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，被城市道路、河道、公園或已按規(guī)劃建設(shè)且無改造意愿的居住小區(qū)所包圍，并能單獨出具規(guī)劃條件。
（二）入庫宗地要求
納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的地塊以宗地為基本單元，也可將相鄰宗地作為整體入庫。相鄰宗地之間公共使用的巷道可一并納入標圖建庫范圍。
1. 無合法用地手續(xù)的改造項目，按行政區(qū)劃界限、歷史用地協(xié)議約定的用地范圍，規(guī)劃功能單元、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素綜合確定的封閉地塊等為基本單元入庫。
2. 有合法用地手續(xù)的改造項目，以土地劃撥決定書、土地出讓合同、建設(shè)用地批準書、不動產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證）等確定的宗地范圍為基本單元入庫。如上述材料載明面積不一致的，以土地出讓合同或土地劃撥決定書載明面積為準。
3. 有合法用地手續(xù)的宗地范圍與規(guī)劃功能單元、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等之間有少量用地或房屋因規(guī)劃需要進行改造、無法單獨出具規(guī)劃條件的，需將該部分用地或房屋納入地塊數(shù)據(jù)庫并收購?fù)瓿珊髮嵤└脑臁?/span>
（三）入庫地塊上蓋物比例要求
1. 地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上。將相鄰宗地整體入庫的，可以整體核算上蓋物基底比例，但不得包含已認定為閑置土地的地塊。上蓋物基底面積比例不足30%的，但符合相關(guān)規(guī)劃條件或行業(yè)用地標準規(guī)定的下限，或改造后用于建設(shè)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等公益性項目的，可納入標圖建庫范圍。
2. 核實入庫上蓋物基底面積。改造地塊可根據(jù)土地權(quán)屬登記材料核實2009年12月31日前上蓋物基底面積；土地權(quán)屬登記材料未載明上蓋物基底面積情況或已載明上蓋物基底面積未達30%的，以2009年12月31日前衛(wèi)星影像圖為基礎(chǔ)，結(jié)合土地調(diào)查成果和農(nóng)村地籍調(diào)查成果核實上蓋物基底面積。
第十條 原土地權(quán)利人自行改造項目的改造主體向縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門提出地塊入庫申請，縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門開展審查、公示并填報廣東省土地管理與決策支持系統(tǒng)（以下簡稱“省決策支持系統(tǒng)”）后上報市自然資源主管部門審查。市自然資源主管部門審查后通過省決策支持系統(tǒng)報送省自然資源廳核查備案。其他類型改造項目由縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門作為申請主體申報入庫。
對于擬刪減出庫的地塊，需由縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門向市自然資源主管部門舉證說明擬刪減原因，確有正當合理理由的，可以進行刪減，但已按“三舊”政策完善用地手續(xù)，享受“三舊”改造政策優(yōu)惠，或已計入往年改造成效的地塊不得刪減出庫。
第四章 項目申報及審批
第十一條 “三舊”改造項目申報要求
（一）項目用地已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫。
（二）項目用地在2009年12月31日之前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占項目用地面積比例達30%以上。
（三）項目用地符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，已納入“三舊”改造專項規(guī)劃和“三舊”改造年度實施計劃。
（四）項目用地權(quán)屬清晰，無爭議，無設(shè)定抵押權(quán)（設(shè)有抵押權(quán)的須經(jīng)抵押權(quán)人同意改造），無被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封限制土地權(quán)利的情形。無合法用地手續(xù)的，按有關(guān)規(guī)定完善用地手續(xù)。
（五）項目用地面積和其他要求滿足第九條第（一）款第7項、第8項和第九條第（二）款的要求。
第十二條 “三舊”改造項目經(jīng)開展土地房屋現(xiàn)狀情況、改造意愿摸查統(tǒng)計以及實施改造可行性研究等前期工作后，擬實施改造用地應(yīng)達到以下條件：
（一）土地或地上建（構(gòu)）筑物為兩個或兩個以上權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人同意實施改造。
（二）建（構(gòu)）筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建（構(gòu)）筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體同意實施改造。
（三）改造范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的用地面積應(yīng)當不少于改造范圍用地面積的80%。
（四）屬于舊村莊改造用地的，須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及不少于三分之二的村民同意或戶代表會議表決同意（會議須拍照或錄像存證），形成同意決議并對決議同意事項予以公告。涉及合作改造的，應(yīng)當通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體。
第十三條 項目主體申報資料
（一）申請書。
（二）改造方案。
（三）改造項目土地權(quán)屬材料。除原土地權(quán)利人自行改造的項目外，其他類型改造項目需提交改造意愿前期調(diào)查摸底情況報告；用地涉及抵押的，需提交抵押權(quán)人出具同意改造的書面材料。
（四）改造項目用地范圍紅線圖（國家2000大地坐標系，含電子文檔）。
（五）改造主體身份證明資料。
第十四條 “三舊”改造方案審批
（一）江城區(qū)、海陵島經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)和陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“市區(qū)”）的“三舊”改造方案經(jīng)屬地人民政府（管委會）審核同意后，報市人民政府審批；陽春市、陽西縣和陽東區(qū)的“三舊”改造方案由屬地人民政府審批。
（二）存在以下情況的，“三舊”改造方案須由屬地人民政府（管委會）上報市人民政府審批。
1. 用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，涉及完善土地征收手續(xù)的。
2. “三地”和超標“三地”涉及辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)的。
3. 農(nóng)村集體土地完善建設(shè)用地手續(xù)和國有土地完善建設(shè)用地手續(xù)的。
第十五條 審批程序
（一）原土地權(quán)利人自行改造項目審批程序
1. 受理。項目改造主體向?qū)俚厝f改造主管部門提交“三舊”改造申報資料，屬地三舊改造主管部門審查通過后組織公示，公示時間7天。
2. 審批。經(jīng)公示無異議后，屬地三舊改造主管部門將項目“三舊”改造方案及相關(guān)資料報屬地人民政府審批。
“三舊”改造方案需經(jīng)市人民政府審批的，經(jīng)公示無異議后，屬地三舊改造主管部門將項目“三舊”改造方案及相關(guān)資料報屬地人民政府審核，屬地人民政府批準后由屬地三舊改造主管部門將項目“三舊”改造方案及相關(guān)資料上報市自然資源主管部門審查。市自然資源主管部門書面征求市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組成員單位意見后提交市控規(guī)與建筑藝術(shù)委員會審議，審議通過后上報市人民政府審批?！叭f”改造方案經(jīng)市人民政府批準后，應(yīng)按規(guī)定發(fā)布公告。
涉及辦理本細則第十四條第（二）款用地審批手續(xù)的，應(yīng)當由項目屬地自然資源主管部門負責組織報批材料，按照用地報批工作流程審批。
3. 實施改造。改造主體按改造方案實施改造，依法完成房屋征收拆遷補償和土地平整工作后按規(guī)定申請辦理供地手續(xù)。
4. 監(jiān)督管理?？h（市、區(qū)）人民政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議并落實監(jiān)管責任，將其作為土地出讓合同附件，并組織有關(guān)部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對“三舊”改造項目進行績效評價和聯(lián)合監(jiān)管。
（二）村企合作改造和收購改造項目審批程序
1. 前期調(diào)查摸底。項目屬地三舊改造主管部門牽頭、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）配合開展土地房屋現(xiàn)狀情況、改造意愿摸查統(tǒng)計以及實施改造的可行性前期研究等前期調(diào)查摸底工作并出具改造意愿前期調(diào)查摸底情況報告。改造主體委托有資質(zhì)的測繪單位對擬改造范圍內(nèi)的土地和房屋面積、權(quán)屬狀況進行調(diào)查摸底，圖件標注并列表造冊，做好“三舊”改造范圍內(nèi)的權(quán)屬登記工作。改造項目須達到第十二條規(guī)定后，可啟動改造。
2. 受理、審批、實施改造和監(jiān)督管理，參照第十五條第（一）款執(zhí)行。
（三）通過公開交易方式確定土地使用權(quán)人改造項目審批程序
1. 前期調(diào)查摸底。參照第十五條第（二）款開展前期調(diào)查摸底工作。
2. 審批。項目屬地三舊改造主管部門編制改造方案和招標方案等文件，參照第十五條第（一）款進行審批。
3. 實施改造。項目改造方案和招標方案等文件經(jīng)批準后，屬地三舊改造主管部門通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式的規(guī)定確定改造主體。
4. 監(jiān)督管理。參照第十五條第（一）款執(zhí)行。
（四）政府收儲模式改造項目審批程序
1. 政府收儲模式改造項目的前期調(diào)查摸底、審批和監(jiān)督管理工作參照第十五條第（一）和第（二）款執(zhí)行。
2. 組織實施改造。由政府有關(guān)部門完成房屋征收拆遷補償、土地平整和收儲工作后，通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式的規(guī)定確定改造主體并按規(guī)定辦理供地手續(xù)。
第十六條 “三地”和超標“三地”處理
（一）“三地”需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，可納入批次用地報批，或與“三舊”改造主體地塊一并組卷報批；超標“三地”需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，可將其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收報批材料連同由縣（市、區(qū)）人民政府對地塊的相關(guān)說明（包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規(guī)劃設(shè)計條件、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會經(jīng)濟預(yù)期效益等）及“三舊”改造方案一并報市人民政府審批。
（二）“三地”屬國有建設(shè)用地的，按照主體地塊審批流程和權(quán)限進行審批；超標“三地”屬國有建設(shè)用地且主體地塊的改造方案已經(jīng)批準的，縣（市、區(qū)）人民政府參照第十六條第（一）款要求出具相關(guān)說明，報市人民政府審批。
（三）“三地”及超標“三地”為國有建設(shè)用地的，按照協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。
第五章 用地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定
第十七條 改造項目用地容積率
（一）工業(yè)用地或物流倉儲用地改為居住用地（含居住兼容商業(yè)）或商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（含商業(yè)兼容居?。┑母脑祉椖咳莘e率≤2.8。
（二）舊村莊改造項目容積率≤3.6。
（三）舊城鎮(zhèn)改造項目容積率。
1. 屬原土地權(quán)利人自行改造的舊城鎮(zhèn)改造項目，容積率≤3.3。
2. 其他類型的舊城鎮(zhèn)改造項目的容積率上限為5.0。容積率按以下公式計算：容積率=（原狀建筑容積率＋2.0）×調(diào)整系數(shù)1.25；如計算結(jié)果大于5.0的，按5.0執(zhí)行。
原狀建筑容積率按以下公式計算：原狀建筑容積率＝改造地塊原有建筑面積÷改造地塊用地面積。核定改造地塊原有建筑面積時，改造地塊地上建（構(gòu)）筑物尚未拆除的，由項目改造主體委托有資質(zhì)的測繪機構(gòu)按委托時的狀態(tài)進行測量；改造地塊地上建（構(gòu)）筑物已拆除的，根據(jù)項目改造主體提供的不動產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證）、房產(chǎn)證、房屋拆遷文件等相關(guān)證據(jù)材料核實拆除前地上建（構(gòu)）筑物情況。
（四）本細則出臺之前已經(jīng)批準“三舊”改造方案并已批準控制性詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃的項目，項目容積率執(zhí)行批準項目時的“三舊”改造有關(guān)規(guī)定，其他要求則按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 與舊城鎮(zhèn)、舊村莊“三舊”改造項目用地權(quán)屬范圍相鄰的8米以下（含8米）巷道的一半用地可納入改造范圍并計算容積率，但在開發(fā)時不能占用建設(shè)。
第十九條 “三地”、超標“三地”以及舊村莊改造項目整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的其他用地，納入改造項目一并實施改造和規(guī)劃建設(shè)，執(zhí)行主體地塊容積率。舊村莊改造項目整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)一并實施改造的其他用地，只能用于復(fù)建安置或公益設(shè)施建設(shè)。
第二十條 改造項目用地容積率原則按本章規(guī)定執(zhí)行，但改造項目用地位于有城市設(shè)計、有控高要求的老城區(qū)或有城市景觀要求的重要區(qū)域的，還須滿足上述區(qū)域的規(guī)劃控制要求。如因經(jīng)濟測算平衡、用地地理位置、用地性質(zhì)、人口密度、規(guī)劃控制要求等因素需對容積率調(diào)整的，采取“一事一議”的方式按集體研究決策程序?qū)徟?/span>
第六章 地價計收
第二十一條 改造項目地價計收
（一）辦理用地手續(xù)補繳地價
舊廠房、舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造項目補繳地價按以下公式計算：補繳地價=宗地市場評估地價（按項目用地新規(guī)劃條件評估）減去“三舊”改造成本。
（二）依法取得的工業(yè)用地改造后提高容積率但不改變土地用途、不延長土地使用年限的，不再增繳土地價款。
第二十二條 改造項目（“工改工”項目除外）規(guī)劃容積率超出本細則第十七條規(guī)定用地容積率的，須按有關(guān)規(guī)定補繳地價。
第二十三條 改造項目用地未完善土地征收手續(xù)或劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)的，須完善相關(guān)手續(xù)后再辦理用地手續(xù)補繳地價。涉及違法用地的，按規(guī)定落實違法用地處罰。
第二十四條 自然資源主管部門通過公開方式選定評估機構(gòu)評估宗地地價，評估費用由同級財政資金負擔。
第二十五條 “三舊”改造成本含項目用地范圍內(nèi)土地征收補償安置費用、項目前期費用、拆除費用、搬遷獎勵以及公共設(shè)施建設(shè)支出費用。
第二十六條 “三舊”改造成本核定
?。ㄒ唬┩恋卣魇昭a償安置費用核定
1. 土地征收補償安置費用包括“三舊”改造項目范圍內(nèi)土地及地上房屋（附著物）價值、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等費用（原土地權(quán)利人自行改造的項目，土地征收補償安置費用不含搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失補助）。
2. 改造主體在項目用地拆遷前須將相關(guān)資料報送市房屋征收辦公室，由市房屋征收辦公室根據(jù)有關(guān)規(guī)定按項目拆遷前項目用地的狀態(tài)和使用條件進行評估。舊廠房改造項目由市房屋征收辦公室通過公開方式委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造項目由被征收戶委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估。
3. “三舊”改造項目已拆遷完畢，但拆遷前已按《國有土地房屋征收評估辦法》或《城市房屋拆遷估價指導意見》等有關(guān)規(guī)定委托評估的，執(zhí)行原評估報告；若拆遷前未按相關(guān)規(guī)定進行評估的，改造主體須將項目批準文件、地形圖、不動產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證）、房產(chǎn)證、衛(wèi)星影像、房屋及附著物照片等有效資料報送市房屋征收辦公室，并由市房屋征收辦公室通過公開方式委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)按相關(guān)規(guī)定和拆遷前項目用地的狀態(tài)和使用條件開展評估。
4. 地上房屋（附著物）有部分納入“三舊”改造范圍，且不可分割、需整體進行征收拆遷的，可整體核定地上房屋（附著物）征收補償成本。
5. 土地征收補償安置費用審核流程
（1）市房屋征收辦公室認定江城區(qū)范圍內(nèi)的土地征收補償安置費用后送市自然資源主管部門核實土地征收補償用地范圍。
（2）市自然資源主管部門核實用地范圍后將相關(guān)材料送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審定土地征收補償安置費用。
（3）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局將審定后的土地征收補償安置費用成果材料送市財政局審核備案，由市財政局出具備案通過函。
海陵島經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)和陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地征收補償安置費用的核定機構(gòu)及流程由區(qū)管委會自行決定。
（二）項目前期費用、拆除費用、搬遷獎勵以及公共設(shè)施建設(shè)費用核定
項目前期費用、拆除費用、搬遷獎勵以及公共設(shè)施建設(shè)費用由市自然資源主管部門委托評估公司評估后核定，采用宗地市場評估地價減去宗地基準容積率2.0的評估地價（按出讓類型、新規(guī)劃用途、基準容積率2.0、綠地率≥30%、建筑密度≤28%、建筑限高≤80米評估）計算。
第二十七條 收購改造的舊城鎮(zhèn)項目和引進有關(guān)單位合作改造的舊村莊項目宗地評估地價和“三舊”改造成本涉及相關(guān)評估事宜的評估期日為市人民政府批準“三舊”改造方案時間。其它類型改造項目宗地評估地價的評估期日為受理補繳地價申請的時點，“三舊”改造成本涉及相關(guān)評估事宜的評估期日為市房屋征收辦公室受理審核土地征收補償安置費用申請的時點。
第二十八條 市自然資源主管部門將宗地評估地價和“三舊”改造成本等情況報送國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌工作領(lǐng)導小組審議，經(jīng)集體審定“三舊”改造成本、辦理用地手續(xù)應(yīng)補繳地價款及供地方案等事宜后，市自然資源主管部門將供地方案報市人民政府審批，市自然資源主管部門應(yīng)按規(guī)定及相關(guān)規(guī)劃條件要求與改造主體簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?！叭f”改造項目辦理用地手續(xù)應(yīng)補繳地價款為零或負數(shù)的，不需補繳。
第七章 相關(guān)事項
第二十九條 改造項目涉及建造復(fù)建安置房的，復(fù)建安置房建成并移交給改造范圍內(nèi)的原權(quán)利主體，原權(quán)利主體在接收復(fù)建安置房后可根據(jù)現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策規(guī)定依法享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。
第三十條 屬收購改造的項目，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體，由該單一主體申請實施改造并制定改造方案。“三舊”改造方案后經(jīng)批準后，注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證，拆除上蓋物，涉及無合法用地手續(xù)的土地需按規(guī)定完善手續(xù)，再由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。連片改造涉及公有經(jīng)濟成分占主導地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國有資產(chǎn)處置程序辦理。
第三十一條 對于無合法用地手續(xù)，但2009年12月31日前已經(jīng)由用地單位實際使用的集體建設(shè)用地，完善土地征收手續(xù)時需提供征地協(xié)議及補償兌現(xiàn)憑證。
無法提供征地協(xié)議或補償兌現(xiàn)憑證的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）共同對土地征收、兌現(xiàn)補償和完善土地征收手續(xù)等事宜出具書面確認材料，作為歷史征地憑證。同時須提供農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶已全額收取征地補償款的收款收據(jù)、補償簽領(lǐng)表等補償兌現(xiàn)憑證，或提供經(jīng)所屬鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）證實的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂的用地契約、補償合同、土地買賣協(xié)議等征地補償材料。
第三十二條 對于成片收購的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目，應(yīng)在項目改造方案經(jīng)批準后五年內(nèi)完成房屋拆遷補償和開發(fā)建設(shè)工作。如改造項目在實施過程中因企業(yè)自身原因以外的原因確需延長拆遷補償和開發(fā)建設(shè)時限的，可由項目改造主體向?qū)俚亍叭f”改造主管部門提交申請和相關(guān)證實材料，屬地“三舊”改造主管部門審查后報原審批機關(guān)批準。
第三十三條 成片收購的舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造項目在分期實施改造過程中，如存在居民（村民）不配合拆遷補償?shù)?/span>問題，改造項目在滿足下列條件的情況下，可根據(jù)實際需要對其分期實施改造范圍進行調(diào)整，并報原批準機關(guān)審批。
（一）調(diào)整分期實施改造范圍在項目改造范圍內(nèi)。
（二）不影響項目的整體實施建設(shè)。
（三）符合國家和地方相關(guān)的規(guī)范要求。
（四）容積率和建筑密度不增加、綠化率和公共配套不減少。
第三十四條 在舊村莊改造項目中，項目范圍內(nèi)已取得用地批文但實際未實施征收的、且地塊面積不超過項目主體地塊面積20%的土地，由改造主體落實征收補償工作后，與項目主體地塊一并以協(xié)議出讓方式供地。
第八章 公益性用地移交
第三十五條 舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)用地、物流倉儲用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，除國有土地使用權(quán)由政府依法收回的項目外，項目用地控制性詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃應(yīng)明確將不低于項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于公益性項目建設(shè)。對于項目用地控制性詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求的，核定應(yīng)預(yù)留的公益性用地面積并根據(jù)公益性用地用途評估（容積率設(shè)定為1.0）后按程序?qū)彾☉?yīng)補繳的地價款。
第三十六條 改造項目無償移交政府用于公益性項目建設(shè)的土地面積以項目改造范圍內(nèi)的工業(yè)用地或物流倉儲用地面積為基數(shù)進行計算。
第三十七條 涉及移交公益性用地的改造項目，核定宗地評估地價的用地面積為規(guī)劃條件確定的計容用地面積；核定土地征收補償安置費用的用地面積為項目改造范圍內(nèi)的工業(yè)用地或物流倉儲用地面積減去無償移交的公益性用地面積，無償移交公益性用地上建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施價值納入土地征收補償安置費用。
第三十八條 控制性詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地，但相關(guān)材料證實項目已按規(guī)定足額預(yù)留公益性用地且該用地不參與容積率計算的，可視作已預(yù)留公益性用地。相關(guān)材料證實項目預(yù)留的公益性用地未達15%的，差額部分須補繳地價，具體程序執(zhí)行第三十五條規(guī)定。
第三十九條 本細則出臺之前已經(jīng)批準“三舊”改造方案的項目但未簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，需按本章的規(guī)定移交公益性用地。
第九章 附則
第四十條 本細則所稱公益性用地是指《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）確定的、可提供給公共使用的用地，包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A）、道路與交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、綠地與廣場用地（G）及政府指定的其他公益性用地。
第四十一條 本細則所稱“三地”是指符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，但單個地塊無法單獨出具規(guī)劃要點、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用的，且單塊面積小于3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的邊角地、夾心地、插花地。邊角地是指被“三舊”用地與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔的地塊；夾心地是指被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊；插花地是指與“三舊”用地形成交互楔入狀態(tài)的地塊。
本細則所稱超標“三地”是指單塊面積大于3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含超標“三地”面積）10%，且原則上不超過20%的邊角地、夾心地和插花地。
本細則所稱“三舊”改造范圍地塊是指納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫且納入“三舊”改造用地紅線范圍的地塊。
第四十二條 本細則第十七條和第六章內(nèi)容只適用于市區(qū)（含江城區(qū)、海陵島經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)和陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）范圍內(nèi)的“三舊”改造項目。陽春市、陽西縣、陽東區(qū)可參照執(zhí)行或根據(jù)實際情況另行制定政策。
第四十三條 本細則出臺之前已經(jīng)批準“三舊”改造方案且已申請辦理用地手續(xù)的“三舊”改造項目按原“三舊”改造相關(guān)規(guī)定辦理。
第四十四條 本細則自2021年12月1日起施行，有效期為5年。有效期內(nèi)，可根據(jù)實際情況予以修改或廢止。《關(guān)于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見》（陽府〔2010〕7號）、《印發(fā)〈陽江市“三舊”改造項目審批辦法〉等7個“三舊”改造配套政策文件的通知》（陽府〔2010〕68號）、《關(guān)于〈陽江市“三舊”改造項目審批辦法〉等7個“三舊”改造配套政策文件進行補充說明的通知》（陽府函〔2011〕75號）、《陽江市人民政府關(guān)于進一步加快“三舊”改造工作的若干意見》（陽府〔2012〕117號）和《陽江市人民政府關(guān)于印發(fā)陽江市市區(qū)“三舊”改造項目用地補繳地價計收辦法的通知》（陽府〔2017〕78號）等文件同時廢止。省“三舊”改造相關(guān)文件已有規(guī)定但本細則未明確的，按省相關(guān)文件執(zhí)行。我市相關(guān)文件與本實施細則規(guī)定不一致的，以本實施細則為準。
市政府規(guī)范性文件編號：陽府規(guī)〔2021〕12號
